Højesteret afviser anvendelsen af "15 %-reglen"

Sagens omstændigheder

A solgte den 10. maj 2014 en ejendom til sine fem døtre for 1.615.000 kr., svarende til den seneste offentlige ejendomsvurdering fratrukket 15 %. Det fremgik af en korrespondance mellem kommunen og døtrenes repræsentant, at døtrene allerede den 2. maj 2014 blev bekendt med, at kommunen ønskede at overtage ejendommen, og at der var afsat fem mio. kr. til det. Det fremgik videre, at døtrene den 5. maj 2014 accepterede at sælge ejendommen til kommunen for fem mio. kr. på en række nærmere angivne vilkår, herunder et vilkår om indhentelse af et bindende svar fra Skattestyrelsen (daværende SKAT).  Den 21. maj 2014 solgte døtrene ejendommen til kommunen for fem mio. kr.

Parterne i familieoverdragelsen var således forinden overdragelsen den 10. maj 2014 bekendt med, at kommunen ønskede at overtage ejendommen, og at tilbuddet fra kommunen lød på fem mio. kr.

Højesterets afgørelse

Sagen angik først og fremmest, om skattemyndighederne skulle respektere værdiansættelsen på 1.615.000 kr. på grundlag af 15 %-reglen i værdiansættelsescirkulæret, eller om værdien skulle ansættes til fem mio. kr. på baggrund af kommunens tilbud.

Højesteret tiltrådte af de grunde, som landsretten havde anført, at skattemyndighederne var berettigede til at fastsætte ejendommens handelsværdi til 5 mio. kr. Det var heller ikke efter det, der var fremlagt for Højesteret, godtgjort, at der forelå en fast administrativ praksis for, at en værdiansættelse, der ikke afviger mere end 15 % fra den kontante ejendomsværdi, altid skulle lægges til grund af skattemyndighederne på gaveområdet.

Læs landsrettens begrundelse her: Ny dom afviser anvendelse af "15 %-reglen" | Kromann Reumert

Vores bemærkninger

Højesterets stadfæstelse af landsrettens dom bekræfter endnu engang, at hvis der er tale om "særlige omstændigheder", kan den såkaldte 15 %-regel ikke anvendes. Højesteret tiltræder således, at det forhold, at modtagerne af ejendommen inden familieoverdragelsen er bekendt med et aktuelt tilbud fra tredjemand, indgår i salgsforhandlinger med tredjemand og accepterer at sælge ejendommen til tredjemand, udgør en særlig omstændighed, så 15%-reglen ikke kan anvendes.

Senest har Vestre Landsret den 10. oktober 2022 givet Skatteministeriet medhold i, at realkreditbelåning af 4 ejendomme udgjorde ”særlige omstændigheder”, og at ejendommene derfor ikke kunne overdrages til skatteyderens to børn til en værdi svarende til den seneste offentlige vurdering fratrukket 15 %.

Skatterådet har tidligere i en række bindende svar fortolket "særlige omstændigheder". Omdrejningspunktet i disse bindende svar var blandt andet den tidsmæssige og prismæssige forskel mellem et køb fra tredjemand og overdragelsen til en nærtstående.

Læs mere her: Nyt om "15 %-reglen": Skatterådet fortolker "særlige omstændigheder" | Kromann Reumert

Kromann Reumert står til rådighed, hvis du har spørgsmål til familieoverdragelse af fast ejendom.