Specifikationskravet i erhvervslejeloven - undgå ubehagelige overraskelser
Manglende opfyldelse af specifikationskravet i erhvervslejeforhold kan medføre tab for udlejer. Få en hurtig indføring i, hvordan du som udlejer opfylder specifkationskravet.
Når en lejer og en udlejer indgår en erhvervslejekontrakt, er det vigtigt for udlejer, at betalingerne fra lejer til udlejer kan opretholdes. Lejers primære betaling er den aftalte leje, som fastsættes i lejekontrakten. Lejer betaler imidlertid (også) ofte en række udgifter udover den aftalte leje til udlejer, eksempelvis forbrugsudgifter og driftsudgifter.
For udgifterne udover den aftalte leje fastlægger erhvervslejeloven et centralt krav om specifikation. Hvis dette krav ikke overholdes, kan konsekvensen være, at udlejer ikke kan opkræve udgifterne fra lejer. Udlejer må i så fald selv bære udgifterne uden mulighed for refusion fra lejer.
Manglende opfyldelse af specifikationskravet kan derfor få direkte økonomisk betydning for udlejer og det afkast, som udlejer har regnet med.
Specifikationskravet
Specifikationskravet i erhvervslejeloven fastslår, at det specificeret skal fremgå af erhvervslejekontrakten, hvilke udgiftsarter lejeren udover lejen skal betale til udlejeren vedrørende det lejede. Specifikationskravet gælder alle udgifter, der ifølge parternes aftale skal betales til udlejer udover lejen.
Heri ligger omvendt også, at udgifter som lejer skal betale direkte til en part uden for forholdet mellem udlejer og lejer, eksempelvis forsyningsleverandører, ikke er omfattet af specifikationskravet.
Formålet med specifikationskravet er at sikre, at en lejer ved indgåelse af en erhvervslejekontrakt kan skabe sig et samlet overblik over de udgifter, han skal betale til udlejer under lejeforholdet.
Specifikationskravet opfyldes ved, at udlejer oplyser om (i) hvilke udgiftsarter, lejer skal betale, samt (ii) den anslåede størrelse af disse udgiftsarter.
Manglende opfyldelse af specifikationskravet
Hvis udlejer ikke har opfyldt specifikationskravet, er konsekvensen som udgangspunkt, at udlejer ikke kan opkræve den pågældende udgift.
Der gælder imidlertid den undtagelse, at hvis udlejeren kan godtgøre, at manglerne ikke har været skyld i en forringelse af lejerens retsstilling, så kan udgifterne alligevel opkræves.
En sådan situation kan foreligge, hvis lejer har fået oplysningerne på anden vis, eksempelvis som led i kontraktforhandlingerne, som led i et forhåndskendskab til driften fra ejendommen eller fra et tidligere ejerskab over ejendommen.
Hvis lejer således har kendskab til oplysningerne, vil det være en urimelig konsekvens, at udlejer skal miste sin ret til at opkræve udgifterne fra lejer.
Det er en konkret vurdering på baggrund af omstændighederne, om en manglende oplysning har forårsaget "en forringelse af lejerens retsstilling".
Da specifikationskravet er en beskyttelsesregel til fordel for lejere, kan den ikke fraviges ved forudgående aftale mellem udlejer og lejer. Udlejer skal derfor være omhyggelig ved kontraktindgåelsen og sikre, at specifikationskravet opfyldes ved kontraktindgåelsen. Lejer og udlejer kan godt indgå en aftale efterfølgende til håndtering af en glemt udgift, men det kræver, at lejer indvilliger i indgåelse af en sådan aftale.
Vil du vide mere?
Hvis du har spørgsmål eller behov for rådgivning, er du altid velkommen til at kontakte vores specialister inden for fast ejendom.