W&I-forsikringer vinder indpas i danske ejendomstransaktioner, men er de altid anvendelige?
Anvendelsen af W&I-forsikringer er stigende, men der er også en række potentielle faldgruber og typer af risici, der ikke kan afdækkes med en W&I-forsikring. En sælger bør derfor altid forholde sig grundigt til både fordele og ulemper ved at anvende en W&I-forsikring, inden en salgsproces går i gang. Læs her om den nuværende markedspraksis − særligt med fokus på generelle undtagelser til forsikringsdækning.
For en sælger vil et salg af en virksomhed eller selskab ofte medføre risici i form af et muligt ansvar overfor køberen. Et ansvar, der typisk baserer sig på garantier, som er afgivet af sælgeren i overdragelsesaftalen. Garantierne kan medføre, at et sælgende selskab ikke kan afvikles, før den aftalte garantiperiode er udløbet.
En W&I-forsikring kan ofte være en fornuftig løsning på dette problem og stille sælger friere til at disponere over købesummen. Forsikringen giver også sælger tryghed i forhold til ikke at blive mødt med garantikrav efter gennemførsel af transaktionen.
W&I-forsikringer har været tilgængelige i flere år, og vi ser en klar tendens til, at de bliver mere og mere udbredte − især i takt med at flere transaktioner involverer udenlandske købere og sælgere. Det er typisk kapitalfonde, der benytter sig af W&I-forsikringer, idet en kapitalfond ofte har bagvedliggende forpligtelser over for dens investorer og derfor gerne vil kunne disponere frit over købesummen.
I det nuværende marked er det oftest køberen, der tegner W&I-forsikring på initiativ af sælgeren, der har stillet det som et vilkår for eksklusivitet, at køber accepterer, at der tegnes W&I-forsikring, og at køber betaler præmien. På den måde gøres købers accept af at betale for forsikringen til et konkurrenceparameter mellem potentielle købere, der oftest vil være mere tilbøjelige til at acceptere at betale for en W&I forsikring i forhold til, hvis forholdet først skulle afklares under de egentlige kontrakts forhandlinger.
Hvad dækker en W&I-forsikring?
En W&I-forsikring dækker det økonomiske tab, som en køber kan dokumentere at have lidt som følge af, at der er konstateret et brud på en garanti i overdragelsesaftalen.
Såfremt en køber er opmærksom på eller bliver bekendt med et specifikt forhold (oftest igennem sin due diligence undersøgelser), dækker en W&I-forsikring imidlertid ikke. Det skyldes, at W&I-forsikringer kun dækker ukendte forhold, der konstateres af forsikringstageren efter Closing.
Endvidere dækker W&I-forsikringen typisk ikke:
- Transfer pricing garantier, garantier vedrørende skatteaktiver samt sekundære skattekrav
- Garantier, der baserer sig på svigagtig adfærd (fra sælgeren)
- Fremadskuende garantier (som realisering af budgetter for en virksomhed for kommende år, eller at en lejer ikke siger op efter Closing)
- Kendte forhold
- Forhold, der indtræder (og opdages) mellem Signing og Closing
- Transaktions specifikke undtagelser.
Hvis køber støder på forhold eller ønsker garantier, der er omfattet af ovenstående sædvanlige undtagelser, giver det ikke mening at tegne en W&I-forsikring. Her er den eneste reelle løsning at forhandle om et afslag i købesummen eller alternativt aftale en specifik skadesløsholdelse fra sælgeren.
I værste fald kan dette udhule eller reducere fordelene ved en W&I-forsikring, fordi sælgeren alligevel ikke vil kunne disponere over købesummen, før skadesløsholdelsen bortfalder. Varigheden samt den præcise beskrivelse af indholdet af en sådan skadesløsholdelse vil derfor oftest blive forhandlet intensivt mellem parterne.
Kromann Reumerts specialister inden for fast ejendom står klar med råd og sparring om tilrettelæggelse af transaktionsprocesser, hvor der er et ønske om at forsikre transaktionen med en W&I-forsikring. Vi deler meget gerne vores omfattende viden og erfaringer i forbindelse med håndtering og forhandling med relevante forsikringsmæglere og forsikringsselskaber. Har du har spørgsmål eller behov for rådgivning, er du altid velkommen til at kontakte os.