Vigtige overvejelser bygherre bør gøre sig ved formulering af skønstema

Bygherres anmodning om syn og skøn skal indeholde de spørgsmål, som den udmeldte skønsmand skal besvare. Disse spørgsmål (i daglig tale "skønstemaet") bør bygherre opliste i et særskilt afsnit eller i et særskilt dokument.

Skønssag om mangler ved byggeri

I en skønssag, som angår mangler ved et byggeri, vil bygherre oftest udarbejde et skønstema, som indeholder skønsspørgsmål, der belyser:

1. om et konkret bygningsarbejde/ bygningsdel (for eksempel lyskasser monteret på et fladt tag) er udført i overensstemmelse med parternes aftalegrundlag og faglige normer samt i øvrigt i overensstemmelse med god håndværksmæssig skik. Hvis det ikke er tilfældet, skal skønsmanden nærmere beskrive karakteren og omfanget af disse uoverensstemmelser – eventuelt kombineret med en registrering af, hvorvidt der kan konstateres konkrete fejl (for eksempel utætheder i lyskasserne, der har forårsaget vandindtrængning/ følgeskader)
2. årsagen til de konstaterede uoverensstemmelser/ fejl
3. hvordan de konstaterede uoverensstemmelser/ fejl kan udbedres og 
4. omkostningerne til at udbedre de konstaterede uoverensstemmelser/ fejl.

Hvad skal skønsmanden registrere og vurdere?

Vi anbefaler, at bygherre nøje overvejer, hvad der er påkrævet/ formålstjenligt, at skønsmanden registrerer og vurderer. Bygherre skal specifikt overveje, hvorvidt denne skal tage initiativ til, at skønsmanden udtaler sig om de skønnede omkostninger til udbedring af de konstaterede uoverensstemmelser. 

Vores erfaring er, at bygherrer i nogle sager oplever, at de efterfølgende omkostninger til at få en anden entreprenør til at udføre den anbefalede udbedring væsentligt overstiger, hvad skønsmanden estimerede udbedringsomkostningerne til. Bygherre kan derfor overveje at undlade at stille spørgsmål om udbedringsomkostningerne og i stedet dokumentere udbedringsomkostningerne ved at indhente nogle uvildige entreprenørtilbud. Der er i så fald risiko for, at skønsindstævnte vil anmode skønsmanden om at anslå udbedringsomkostningerne. 

Hvis skønsmanden først har udtalt sig om udbedringsomkostningerne, er det vanskeligt for bygherre at anfægte skønsmandens vurdering, da en voldgiftsret som hovedregel vil lægge skønsmandens vurdering til grund for erstatningsudmålingen.

Vi anbefaler endvidere, at bygherre tager stilling til, om det skal foreslås, at skønsmanden foretager særlige destruktive undersøgelser eller foretager andre konkrete undersøgelser og målinger. 

Hvis en konkret fejl vurderes at være tilstede (gentaget) mange steder (f.eks. at entreprenøren har begået samme fejl ved montering af alle lyskasser), bør bygherre overveje, hvorvidt det skal foreslås, at skønsmanden foreløbigt kun foretager registreringer af et repræsentativt antal (f.eks. 5 ud af de 50 installerede lyskasser). Hvis parterne er uenige om, hvad der må anses for et repræsentativt antal, kan bygherre overveje at stille spørgsmål herom til skønsmanden.

Overvej nøje, hvordan skønsspørgsmålene skal formuleres

Bygherre har væsentlig interesse i, at skønstemaet er velstruktureret og indeholder letforståelige spørgsmål, idet det alt andet lige forøger sandsynligheden for, at der opnås fyldestgørende og brugbare svar på de stillede skønsspørgsmål.

Skønsspørgsmålene bør indeholde konkrete henvisninger til: 

1. parternes aftalegrundlag, blandt andet konkrete beskrivelser og tegninger  
2. relevante faglige normer, standarder, bygningsreglement, erfaringsblade og SBI-anvisninger

Der er relativt brede rammer for, hvad der kan stilles af spørgsmål til en skønsmand. Det følger af § 7 i de nye skønsregler, at Voldgiftsnævnet kan afvise spørgsmål, der:

a) ikke er tilstrækkeligt præcise

b) er uden betydning for sagen

c) er egnet til på utilbørlig måde at påvirke skønsmandens besvarelse

d) forudsætter, at skønsmanden tager stilling til spørgsmål, som det er op til retten at tage stilling til.

Voldgiftsnævnet tager kun stilling til afvise spørgsmål, hvis en anden part fremkommer med indsigelser.

Efter praksis er det ikke tilladt at bede en skønsmand om at foretage en almindelig mangelregistrering af alle de arbejder, som en entreprenør har udført. Skønsspørgsmålene skal angå konkrete påpegede forhold.

Bygherre bør overveje, om der i forhold til enkelte spørgsmål er behov for at indføje forudsætninger, som skønsmanden skal lægge til grund for sin besvarelse. Det kan være relevant, hvis der mellem parterne er en tvist om, hvad der måtte være aftalt omkring arbejdets udførelse, og som ikke udtrykkeligt kan udledes af sagens bilag.

Vi anbefaler, at bygherre nøje overvejer, om denne har behov for kvalificeret juridisk og/eller teknisk bistand til at formulere skønstemaet. 

***
Denne nyhed er den sidste i en serie af seks entrepriseretlige nyheder, hvor fokus har været på bygherres overvejelser i forhold til entreprenørers garantistillelse, gennemførelse af garantitræk og eventuel beslutning om stillet sikkerhed samt gennemførelse af syn og skøn efter de nye AB 18-regelsæt. 

Baggrunden for nyhedsserien er, at disse overvejelser særligt er relevante i forbindelse med entreprenørers aflevering af det opførte byggeri samt i den efterfølgende 5-årige mangelansvarsperiode. Det er først nu, 3 år efter udgivelsen af AB 18-regelsættene, at vi efterhånden ser aflevering af større byggerier, hvor kontraktgrundlagene er baseret på de nye AB 18-regelsæt. Hvis du beskæftiger dig med byggeri, er det en god idé at få opdateret din viden om disse forhold.

Kromann Reumerts specialister i fast ejendom og entreprise har stor erfaring med at bistå såvel bygherrer som entreprenører ved forhandling af entreprisekontrakter og løbende bistand både under og efter byggeriets udførelse, herunder med forhandling, håndtering og kald af entreprenørgarantier. Du er derfor altid velkommen til at kontakte os, hvis du har brug for rådgivning herom.