Maksimumbeløbet og stigende byggepriser spænder ben for almene boliger

Vi skal bygge flere almene boliger, og vi skal integrere de almene boliger i byerne. Sådan har det lydt fra politisk side. De almene boliger skal være til at betale, og der er derfor en øvre økonomisk grænse for, hvad alment byggeri må koste at bygge ('maksimumbeløbet'). Bygge- og materialepriserne er dog steget i et sådant omfang, at de spænder ben for at etablere almene boliger og kan sende store ekstraregninger til de almene bygherrer. Det er altså blevet dyrere at bygge, men der er ikke kommet tilsvarende flere penge at bygge for.

Maksimumbeløbet for almene boliger 

Det er en betingelse for tilsagn til at etablere almene boliger, at den endeligt godkendte anskaffelsessum ikke overstiger det såkaldte maksimumbeløb. Maksimumbeløbet fastsættes pr. bolig og pr. kvadratmeter boligareal (afhængig af boligtype) og varierer fra kommune til kommune. Hvis anskaffelsessummen for byggeriet overstiger maksimumbeløbet, kan der som udgangspunkt ikke gives tilsagn, og boligerne kan ikke bygges. Maksimumbeløbet udgør altså den øvre økonomiske grænse for, hvad kommunen kan godkende. 

Maksimumbeløbet reguleres en gang om året med stigning i henholdsvis et nettoprisindeks (vægtet 50%) og et lønindeks (vægtet 50%). Problemet er dog, at denne regulering er blevet væsentligt overhalet af de stigende bygge- og materialepriser. 

Konsekvenser for etablering af almene boliger

Udviklingen i bygge- og materialepriser har store konsekvenser for de projekter, hvor maksimumbeløbet ikke længere rækker. I første omgang kan de almene boligorganisationer forsøge at justere projektet, så det kan holdes inden for maksimumbeløbet. Det rejser imidlertid det problem, at en sådan justering sandsynligvis vil medføre dårligere kvalitet. Det er i den forbindelse væsentligt at holde sig for øje, at almene boligorganisationer, kommende brugere og kommunen har en fælles interesse i, at projekterne stadig realiseres på en tilfredsstillende måde, der skaber gode, moderne og bæredygtige boliger, der kan bruges i mange år frem. 

Med de prisstigninger vi har set i byggebranchen, har der desværre været en række projekter, som ikke har kunnet realiseres inden for den økonomiske grænse, og som derfor er blevet opgivet. 

For de projekter, hvor aftalegrundlaget er endeligt og ubetinget, og hvor byggeriet måske allerede er under udførelse, er konsekvenserne anderledes. For disse projekter vil de stigende byggepriser medføre en ekstraregning, som skal placeres et sted. Det afgørende er her, hvad der helt konkret er aftalt mellem parterne. 

Vi har også skrevet nyheden Entreprenørens muligheder for at kræve ekstraordinære prisstigninger, hvor du kan læse nærmere om muligheder og begrænsninger i adgangen til at kræve ekstraordinære prisstigninger betalt.

Hvilke muligheder har boligorganisationerne?

Hvis det bliver en vedvarende tendens, at boligorganisationerne må opgive at etablere almene boliger, vil det gøre det vanskeligere at realisere de politiske mål om flere billige almene boliger og en blandet by. Samtidig risikerer de almene boligorganisationer at investere ressourcer i projekter, som ender med at blive opgivet, eller blive mødt med ekstraregninger (afhængig af aftalegrundlaget) på igangsatte projekter. Så hvad skal de almene boligorganisationer gøre?

1. En mulighed er at afvente, at byggepriserne falder til et niveau, der gør det muligt at realisere projekterne med et tilfredsstillende kvalitativt niveau. Denne tidshorisont er imidlertid umulig at spå om og spiller dårligt sammen med ønsket om flere almene boliger.
2. En anden mulig løsning er at finansiere de øgede udgifter, eksempelvis ved at forhøje maksimumbeløbet eller anvende alternative finansieringsløsninger. 
3. En tredje mulighed, som også kunne kombineres med øvrige løsningsmuligheder, kunne være at justere projekterne, for eksempel materialevalg og boligstørrelse.

Kalkulation af risici

Under alle omstændigheder står den almene sektor over for en vanskelig udfordring, som kan vise sig at få vidtrækkende konsekvenser. Det er derfor vigtigt – måske nu, mere end nogensinde – at boligorganisationerne tager højde for de risici, som stigende materialepriser medfører. Det kan de blandt andet gøre ved at sikre:

• en tilfredsstillende exit-mulighed
• en tilfredsstillende aftaleregulering af stigende materialepriser
• fornuftig brug af ressourcer i projektforløbet med tanke på risikoen for at projektet ikke kan realiseres
• at der er indregnet særskilte risikotillæg, som er øremærket stigende byggepriser.

Hvis du har spørgsmål eller ønsker en uformel drøftelse, er du velkommen til at tage fat i en af vores specialister.