Friplejeboliger - beskyt din investering, men hvordan?
Antallet af ældre stiger kraftigt over de kommende år, og der forventes ifølge DI allerede i 2030 at være behov for op imod yderligere 5.000 plejeboliger. Samtidig efterspørger ældre i stigende grad valgfrihed i typen af plejeboliger. På trods af efterspørgslen og regeringens intention om at sætte ældreområdet frit, kan langt fra alle kommuner tilbyde ældre "det frie valg". Derfor er der gode muligheder for, at man i samarbejder mellem projektudviklere, private investorer og friplejeboligleverandører kan gøre store investeringer i ældreområdet og bidrage til at imødekomme det stigende behov for flere plejeboliger og valgfrihed. Med en afbalanceret risikofordeling mellem de involverede aktører, er der grundlag for et godt og langvarigt samarbejde og dermed investering.
Friplejeboligleverandøren som samarbejdspartner
Friplejeboliger er et privat plejehjem etableret med private penge og er underlagt lov om friplejeboliger, som bl.a. regulerer certificering, takstbetaling fra kommunen og (delvist) lejeforholdet med borgeren.
Friplejeboligleverandørerne kan drive friplejeboliger fra både ejede og lejede lokaler. Et lejeforhold mellem friplejeboligleverandøren og ejendommens ejer (investor) er reguleret af erhvervslejeloven (dog er lejekontrakter indgået før den 1. januar 2018 omfattet af lejeloven, medmindre parterne har aftalt, at erhvervslejeloven finder anvendelse).
Friplejeboligleverandøren certificeres af Sundhedsstyrelsen for at sikre, at friplejeboligleverandøren kan levere den nødvendige pleje og service til borgerne. Der stilles fra Sundhedsstyrelsens side ingen krav til friplejeboligleverandørens økonomiske soliditet.
Friplejeboliger drives ikke med tilskud fra det offentlige, men derimod på baggrund af borgernes lejebetaling og kommunens takstbetaling for friplejeboligleverandørens serviceydelser til borgerne.
Når du strammer garnet, kvæler du jo barnet - og omvendt
Vi ser ofte, at investor - for at sikre sin investering i et skræddersyet (ny)opført lejemål, som er indrettet til en særlig målgruppe og derfor ikke er letomsætteligt til en anden lejer - kræver en meget lang uopsigelighedsperiode (ofte 20-30 år), og at leverandøren enten indeholdt i eller i tillæg til lejen afholder enhver udgift til forbrug og drift af ejendommen, herunder forsikring, vedligeholdelse, skatter og afgifter (såkaldte 'triple net-vilkår').
Investors hensigt er at beskytte og sikre sin investering - både i afkast og udstrækning. Hvis alt går vel, har investor således en investering med et sikkert afkast igennem hele uopsigelighedsperioden. Det er er imidlertid væsentligt, at lejeforholdet etableres og administreres således, at lejeforholdet rent faktisk varer som forudsat i lejekontrakten, og at såvel friplejeboligleverandøren som lejer og investor som udlejer får en "god start".
Baseret på vore erfaringer er der ved opstart af et nyt friplejehjem en vis opstartsperiode indtil hjemmet og driften er "i gear", herunder i forhold til belægning og administration. Først når der er fuld belægning, opnår friplejeboligleverandøren fuld huslejebetaling fra borgerne og takstbetaling fra kommunen. I samme opstartsperiode med - forventelig - lavere belægning og mindre optimeret drift, står friplejeboligleverandøren overfor massive investeringer i inventar og udstyr og betaling af husleje mv. til investor/udlejer.
En lejekontrakt med fuld lejebetaling og 'triple net-vilkår' kan således være belastende for friplejeboligleverandøren i opstartsperioden.
Det er derfor i både investors/udlejers og friplejeboligleverandørens interesse for projektet og investeringen, at der i samarbejdet tages højde for opstartsperioden, og at der for denne periode findes en afbalanceret fordeling af de med opstarten forbundne udgifter.
Grundigt forarbejde og en afbalanceret udgiftsfordeling i opstartsperioden
Vi anbefaler, at parterne meget tidligt går i tæt dialog om friplejehjemmets opstartsperiode, og om friplejeboligleverandørens forventninger til udstrækningen heraf.
Det er om end også vigtigt, at friplejeboligleverandøren har gjort en forundersøgelse af det økonomiske grundlag for det pågældende friplejehjem, herunder i forhold til demografi, andre aktører og kommunale takster.
Investor kan bidrage til, at friplejeboligleverandøren kommer godt fra start, ved f.eks. at yde leverandøren en lejerabat, som nedskrives i takt med, at belægningen stiger, begrænse NPI-reguleringen i en periode, at indkøbe inventar og udstyr, således at dette er en del af lejemålet, eller ved at investor i en periode påtager sig en del af ejendommens driftsudgifter.
Har parterne gjort et grundigt forarbejde, og finder de en afbalanceret udgifts- og risikofordeling for friplejehjemmets opstartsperiode, er der et godt grundlag for et langt og udbytterigt samarbejde.
Kontakt
