Et år med den nye udbudsbekendtgørelse − det bør du vide

Hvad har ændret sig?

Kommuner og regioner skal iagttage reglerne i udbudsbekendtgørelsen, når de sælger fast ejendom. Formålet med reglerne er at sikre, at offentligheden får kendskab til, at kommunale og regionale ejendomme er til salg, og at der opnås den bedst mulige pris. 

Den nye udbudsbekendtgørelsen trådte i kraft den 15. marts 2021. Samtidig opdaterede Indenrigs- og Boligministeriet vejledningen til udbudsbekendtgørelsen. 

Ved udbudsbekendtgørelsen fra 2021 er der foretaget flere ændringer i udbudsbekendtgørelsen fra 2011. Udbudsbekendtgørelsens regler er blevet struktureret i følgende underoverskrifter: 

• Offentligt udbud (§ 1)
• Undladelse af offentligt udbud (§ 2)
• Udbudsvilkår (§ 3)
• Annoncering (§ 4)
• Købstilbud (§ 5)
• Valg af tilbudsgiver (§§ 6 og 7)
• Tidligste og seneste frist for salg i henhold til udbuddet (§§ 8 og 9) 
• Ikrafttrædelses- og overgangsbestemmelser (§ 10).

Rækkefølgen afspejler nu den naturlige rækkefølge af overvejelser, som en kommune eller region skal gøre sig i forbindelse med salg af fast ejendom. 

Den ændrede struktur har medført følgende ændringer: 

• Reglerne om udbudsvilkår − der i udbudsbekendtgørelsen fra 2011 var i samme paragraf som reglerne om annoncering − er blevet flyttet til en selvstændig § 3, mens reglerne om annoncering nu findes i § 4. 
• Reglerne om købstilbud er følgelig flyttet fra § 4 til § 5. 
• Bestemmelsen om tidligste frist for salg i henhold til udbuddet var placeret i § 5 (forud for bestemmelsen om valg af tilbudsgiver) i udbudsbekendtgørelsen fra 2011, men er nu blevet placeret i § 8 efter bestemmelserne om valg af tilbudsgiver.
• Bestemmelsen om seneste frist for salg i henhold til udbuddet var placeret i § 7 umiddelbart efter bestemmelsen om valg af tilbudsgiver i udbudsbekendtgørelsen fra 2011, som nu er placeret som § 9.

Med vedtagelsen af den nye udbudsbekendtgørelse er der foretaget en række indholdsmæssige ændringer/præciseringer, blandt andet:

• Der er ikke længere mulighed for at fravige udbudsreglerne i vedtægterne for kommunale fællesskaber (§ 60-selskaber).
• Indførelsen af den nye bestemmelse i § 2, stk. 1, nr. 9 giver nu mulighed for at undlade offentligt udbud uden Ankestyrelsens forudgående godkendelse, hvis salget sker til Freja Ejendomme A/S.
• I modsætning til tidligere er købstilbud ikke længere fortrolige, indtil salg har fundet sted. Det betyder, spørgsmålet om aktindsigt i og fortrolighed omkring købstilbud nu reguleres af de almindelige regler i offentlighedsloven og forvaltningsloven.
• I bekendtgørelsen præciseres det nu, at salg til en tilbudsgiver, der ikke har afgivet det højeste købstilbud, kun kan ske, hvis kommunen/regionen varetager en saglig kommunal henholdsvis regional interesse i overensstemmelse med anden lovgivning, herunder statsstøttereglerne.
• § 6, stk. 3, 2. pkt. præciserer desuden, at kommunens henholdsvis regionens salg til en lavere pris end den udbudte mindstepris kun kan ske på grundlag af et nyt offentligt udbud.
• Det fremgår nu udtrykkeligt af udbudsbekendtgørelsens § 7, at kommunalbestyrelsen henholdsvis regionsrådet ikke kan acceptere et købstilbud, der ikke opfylder udbudsvilkårene, medmindre der er tale om uvæsentlige afvigelser.
• Endelig er det i § 9 præciseret, at salg skal ske på grundlag af et nyt offentligt udbud, hvis der er gået mere end ét år fra sidste annoncering.

Kromann Reumerts bemærkninger

Det er vores erfaring, at den nye udbudsbekendtgørelse har bidraget med mere vejledning til, hvordan reglerne skal forstås, men at salg af fast ejendom stadig rummer en række udfordringer og faldgruber. 

Kommuner og regioner skal eksempelvis være opmærksomme på, at salg af fast ejendom − uanset om der er krav om udbud efter udbudsbekendtgørelsen − skal ske under iagttagelse af øvrig lovgivning, herunder reglerne om kommunalfuldmagtens rammer, myndighedsfuldmagt og den generelle forpligtelse til at handle økonomisk forsvarligt. Dertil skal kommuner og regioner også være opmærksomme på reglerne om statsstøtte. Som udgangspunkt undgår kommuner og regioner at handle i strid med statsstøttereglerne, hvis salget sker til markedspris. Det påhviler dog den enkelte kommune eller region at sikre, at et salg ikke er i strid med statsstøttereglerne. 

Vejledningen til udbudsbekendtgørelse indeholder en generel beskrivelse af, hvornår der foreligger statsstøtte, men indeholder derimod ikke nogen klar beskrivelse af, hvordan statsstøtteproblematikkerne håndteres i praksis. 

Hos Kromann Reumert rådgiver vi løbende vores klienter om offentlige udbud, blandt andet om den offentligretlige regulering. Har du spørgsmål eller behov for rådgivning, er du velkommen til at kontakte Kromann Reumerts specialister på området.