Specifikationskravet i erhvervslejeloven - undgå ubehagelige overraskelser

Manglende opfyldelse af specifikationskravet i erhvervslejeforhold kan medføre tab for udlejer. Få en hurtig indføring i, hvordan du som udlejer opfylder specifkationskravet.

Når en lejer og en udlejer indgår en erhvervslejekontrakt, er det vigtigt for udlejer, at betalingerne fra lejer til udlejer kan opretholdes. Lejers primære betaling er den aftalte leje, som fastsættes i lejekontrakten. Lejer betaler imidlertid (også) ofte en række udgifter udover den aftalte leje til udlejer, eksempelvis forbrugsudgifter og driftsudgifter.

For udgifterne udover den aftalte leje fastlægger erhvervslejeloven et centralt krav om specifikation. Hvis dette krav ikke overholdes, kan konsekvensen være, at udlejer ikke kan opkræve udgifterne fra lejer. Udlejer må i så fald selv bære udgifterne uden mulighed for refusion fra lejer.

Manglende opfyldelse af specifikationskravet kan derfor få direkte økonomisk betydning for udlejer og det afkast, som udlejer har regnet med.

Specifikationskravet

Specifikationskravet i erhvervslejeloven fastslår, at det specificeret skal fremgå af erhvervslejekontrakten, hvilke udgiftsarter lejeren udover lejen skal betale til udlejeren vedrørende det lejede. Specifikationskravet gælder alle udgifter, der ifølge parternes aftale skal betales til udlejer udover lejen.

Heri ligger omvendt også, at udgifter som lejer skal betale direkte til en part uden for forholdet mellem udlejer og lejer, eksempelvis forsyningsleverandører, ikke er omfattet af specifikationskravet.

Formålet med specifikationskravet er at sikre, at en lejer ved indgåelse af en erhvervslejekontrakt kan skabe sig et samlet overblik over de udgifter, han skal betale til udlejer under lejeforholdet.

Specifikationskravet opfyldes ved, at udlejer oplyser om (i) hvilke udgiftsarter, lejer skal betale, samt (ii) den anslåede størrelse af disse udgiftsarter.

(i) Oplysning om hvilke udgiftsarter, lejer skal betale til udlejer

Udlejer skal oplyse om de udgiftsarter, som udlejer ønsker at opkræve fra lejer udover lejen. Det kan eksempelvis være udgifter til ejendomsskat, vicevært, snerydning, gartner, med videre.

Oplysningen afgives typisk i et budget, der indgår som et bilag til lejekontrakten.

Det er vigtigt at sikre, at beskrivelsen af udgiftsarterne omfatter alle de udgifter, som udlejer ønsker at opkræve.

Hvis en udgiftsart ikke er oplyst, kan udgiften som udgangspunkt ikke opkræves.

(ii) Oplysning om anslået størrelse af udgifterne

Udlejer skal endvidere oplyse om den anslåede størrelse af lejers andel af de forskellige udgifter.

Udlejer kender selvsagt ikke den nøjagtige størrelse på fremtidige udgifter, og i nogle tilfælde har udlejer heller ikke relevante erfaringstal at læne sig op ad.

Det er derfor centralt, at forpligtelsen opfyldes ved at anslå udgiftens størrelse. Hvis udlejer foretager en skønsmæssig fastsættelse på baggrund af de oplysninger, udlejer har på aftaletidspunktet, så er forpligtelsen som klart udgangspunkt opfyldt, uanset om den reelle udgift viser sig at være meget større end den anslåede.

Konsekvensen af et endda urealistisk skøn vil herudover ikke være, at udlejer ikke vil kunne opkræve udgiften fra lejer, men som hovedregel, at der alene ikke vil ske en skønsmæssig reduktion.

Manglende opfyldelse af specifikationskravet

Hvis udlejer ikke har opfyldt specifikationskravet, er konsekvensen som udgangspunkt, at udlejer ikke kan opkræve den pågældende udgift.

Der gælder imidlertid den undtagelse, at hvis udlejeren kan godtgøre, at manglerne ikke har været skyld i en forringelse af lejerens retsstilling, så kan udgifterne alligevel opkræves.

En sådan situation kan foreligge, hvis lejer har fået oplysningerne på anden vis, eksempelvis som led i kontraktforhandlingerne, som led i et forhåndskendskab til driften fra ejendommen eller fra et tidligere ejerskab over ejendommen.

Hvis lejer således har kendskab til oplysningerne, vil det være en urimelig konsekvens, at udlejer skal miste sin ret til at opkræve udgifterne fra lejer.

Det er en konkret vurdering på baggrund af omstændighederne, om en manglende oplysning har forårsaget "en forringelse af lejerens retsstilling".

Da specifikationskravet er en beskyttelsesregel til fordel for lejere, kan den ikke fraviges ved forudgående aftale mellem udlejer og lejer. Udlejer skal derfor være omhyggelig ved kontraktindgåelsen og sikre, at specifikationskravet opfyldes ved kontraktindgåelsen. Lejer og udlejer kan godt indgå en aftale efterfølgende til håndtering af en glemt udgift, men det kræver, at lejer indvilliger i indgåelse af en sådan aftale.