Nye regler: Fremlejegivere i almene boliger kan opsiges

En "gråzone"

I den særlige situation, hvor en lejer af en almen bolig fremlejer sit lejemål, har der hidtil været tale om noget af en gråzone. Forholdet mellem fremlejegiver og fremlejetager er reguleret af den private lejelovgivning, uanset om fremlejegiverens hovedlejeforhold er omfattet af den almene lejelovgivning. Fremlejetageren har derfor været henvist til at fremsætte klage til huslejenævnet i forbindelse med fremlejegivers misligholdelse af lejeaftalen. Begrebet misligholdelse favner bredt, idet tilsidesættelse af enhver lejeretlig forpligtelse er omfattet. Det kan derfor dreje sig om alt fra manglende tilbagebetaling af indskud, manglende vedligeholdelse og lignende.

Manglende konsekvenser

Indtil nu har den almene udlejer ikke haft mulighed for at sanktionere sin lejer (fremlejegiver) – uanset sidstnævnte gentagne gange er blevet dømt i huslejenævnet for misligholdelse af fremlejeaftaler. I tilfælde af fremlejegivers insolvens har fremlejetager i øvrigt ikke mulighed for at inddrive sit tilgodehavende. Misligholdelsen har altså ingen praktiske konsekvenser haft for fremlejegiveren.

Et opgør med gråzonen

Huslejenævnet skal for fremtiden opfordre fremlejetageren til at oplyse huslejenævnet, i tilfælde af at fremlejegiveren ikke efterlever nævnets afgørelse. I tilfælde af manglende efterlevelse skal huslejenævnet afkræve fremlejegiveren dokumentation for, at afgørelsen er efterlevet. I mangel heraf skal huslejenævnet oplyse den almene udlejer om afgørelsen og den manglende efterlevelse heraf.

Lovændringen har grundlæggende til formål at gøre op med den ovennævnte gråzone og dermed:

1. sikre et tilstrækkeligt incitament for fremlejegiverne til at overholde gældende lovgivning
2. give de almene udlejere en sanktionsmulighed over for deres lejeres misligholdelse i fremlejeforholdet.

De nye regler: den almene udlejers sanktionsmuligheder

Det helt centrale i lovforslaget er, at den almene udlejer nu får mulighed for at sanktionere sin lejer, hvis denne misligholder sine forpligtelser over for fremlejetagere. Med lovforslagets vedtagelse indføres § 85, stk. 1, nr. 4, hvorefter den almene udlejer kan opsige lejeaftalen:

"Når udlejeren to eller flere gange i henhold til § 87, stk. 7, i lov om boligforhold har fået meddelelse om lejerens manglende efterlevelse af endelige huslejenævnsafgørelser."

Den almene udlejer kan altså opsige sin lejer (fremlejegiveren), når huslejenævnet to gange har underrettet udlejeren om, at lejeren ikke har efterlevet en endelig afgørelse, for eksempel ved ikke at have tilbagebetalt indskud. Meddelelserne skal vedrøre den samme lejer, men behøver ikke vedrøre det samme fremlejeforhold. Det er desuden ikke påkrævet, at der skal foretages en væsentlighedsvurdering i forbindelse med ophævelsen. Karakteren af misligholdelsen er derfor uden betydning, men det må dog fremhæves, at fremlejegiverens forpligtelser fortsat følger af den private lejelovgivning - ligesom det har været tilfældet indtil nu.

Hvis du som udlejer af almene boliger – eller i anden sammenhæng – støder på forholdet, er du meget velkommen til at tage fat i en af vores specialister for en uforpligtende drøftelse.